گزارش اختصاصی معلم: تحلیل بازار مسکن، خرداد ماه ۱۳۹۷

گروه ساختمانی معلم از تحولات مسکن در خرداد ماه سال جاری گزارش میدهد.

 

از ویژگی­های دوران رونق بازار مسکن، افزایش جذابیت سرمایه­ گذاری و به تبع آن افزایش میانگین قیمت در این بازار است. قاعدتاً اگر رشد قیمت متناسب با قدرت خرید مشتریان و متقاضیان مسکن نباشد، سهم بخش مصرفی در بازار مسکن به طور محسوسی کاهش یافته و در عوض نگاه سرمایه­ ای به این بازار افزایش پیدا می­ کند. براساس گزارش خرداد 1397 بانک مرکزی، در این ماه 14886 معامله در بازار مسکن شهر تهران انجام شد که نسبت به ماه قبل(اردیبهشت ماه) حدود 22 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل(خرداد 1397)، 3.1 درصد کاهش داشته است. به طور معمول در سیکل بازار مسکن، سال­ هایی که اردیبهشت ماه حجم معاملات، نرخ رشد بسیار بالایی را تجربه کرده باشد، برای خرداد ماه انتظار روند نزولی می­ رود، اما نکته قابل توجه شدت میزان کاهش است که براساس نظر کارشناسان حوزه املاک، رشد قیمت ماه­ های اخیر بر این موضوع اثر معناداری داشته است. بعبارت دیگر بخشی از خریداران مصرفی بخصوص در مناطق میانی شهر تهران به دلیل کاهش قدرت خرید ناشی از افزایش قیمت، از خرید خود منصرف شده­ اند و البته در بسیاری از فروشندگان ملک در فروش دچار تردید شده یا با قیمت بالاتر از نرخ واقعی(30 تا 60 درصد بالاتر از ارزش ملک در آذرماه) تمایل به فروش دارند.

نمودار معاملات خرداد

براساس داده­ های خام اخذ شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، همچنان منطقه 5 با 13.9 درصد و پس از آن مناطق 4 و 2 به ترتیب با 8.9 و 8.4 درصد، بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران را داشتند. براساس تحلیل داده­ های معاملات مناطق، تعداد معاملات در تمامی مناطق کاهشی بوده است؛ لذا کمترین میزان نزول مربوط به منطقه 1 با (%3-) و بیشترین کاهش معاملات متعلق به منطقه 16 با (%38-) بوده است. طبق تحلیل داده­ های فوق­ الذکر بیشترین سهم کاهش متعلق به سکونتگاه ­های دهک­ های پایینی جامعه بوده و مناطق بالایی همچون 1 تا 6 به طور میانگین (15.4%-) کاهش داشته­ اند. این ارقام می­تواند حاصل دو رویداد باشد. اول آنکه با افزایش میانگین قیمت، قدرت خرید مناطق ضعیف جامعه بیشتر تحت تاثیر قرار گرفته، لذا سهم خروج بخش مصرفی از بازار مسکن در این مناطق بسیار بیشتر بوده است. دوم آنکه این مناطق در ماه­ های گذشته به دلیل میانگین قیمت­ واحدهای مسکونی آن­ها، همچنان با قدرت خرید بخشی از جامعه هدف مشتریان همخوانی داشته، لذا جاذب بخشی از سرمایه­ گذاران فرامنطقه ­ای بوده، اما در ماه مورد مطالعه به دلیل رشد قیمت محسوس این مناطق، حضور این سرمایه ­گذاران در مناطق مذکور نیز کمرنگ­تر شده است.

در خرداد ماه 1397 میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران، 65.1 میلیون به ازای هر مترمربع بوده است، که نسبت به ماه قبل(اردیبهشت) 8.9 درصد و نسبت به مدت مشابه در سال قبل(خرداد 1396)، 42.7 درصد رشد داشته است این در حالی است که نرخ تورم نقطه به نقطه 9.4 درصد اعلام گردیده، بعبارت دیگر نرخ رشد قیمت با نرخ تورم 33.3 درصد در خرداد ماه 1397 فاصله داشته است.  لازم به توضیح است، رشد قیمت مسکن در خرداد 1397 نسبت به خرداد ماه 1396، حدوداً سه برابر رشد قیمت طی سال 1393 تا 1396 می­ باشد.

جمع­بندی گزارش

همانطور که در گزارش ­های قبلی پیش­ بینی شده بود، روند رشد قیمت مسکن در خرداد ماه ادامه داشته است؛ اگرچه وضعیت اقتصادی کشور و هیجانات بازار که متاثر از ورود به دوران رونق بازار مسکن بوده، بر شدت رشد اثر مقطعی گذاشته؛ اما علل اصلی رشد قیمت، عوامل بنیادی از جمله افزایش هزینه ­های تامین مصالح، تملک زمین، دستمزد کارگران و عوارض شهرداری است که افزایش آن­ها موجب شده بود طی سال­های گذشته موسوم به دوران رکود، ساخت و ساز برای سازندگان توجیه اقتصادی نداشته باشد. بنابراین رشد قیمت موجب ایجاد سود اقتصادی بالاتر از نرخ سود بانکی و به تبع آن افزایش جذابیت سرمایه­ گذاری در این صنعت شده، موضوعی که در سنوات گذشته باعث ایجاد نگاه انتظاری بخش عرضه مبنی بر ورود به دوران رونق و افزایش قیمت بوده است.

اما به دلیل عدم تناسب نرخ رشد با افزایش قدرت خرید مردم، شدت کاهش معاملات نسبت به سنوات گذشته بیشتر بوده، لذا در صورت تداوم این وضعیت، انتظار می­ رود سهم بخش مصرفی همچنان رو به کاهش باشد. در این شرایط تغییر پارادایم برای بازار مسکن پیش­ بینی می­ شود و مواردی همچون نوسازی بناها، اجاره به شرط تملیک، بهره­ برداری یا موارد مشابه دیگر که در گزارش­ های بعدی توضیح داده خواهند شد، نقش پر رنگ ­تری در صنعت ساختمان ایفا خواهند کرد.

امیرحسین نوری پور

مدیر توسعه بازار گروه ساختمانی معلم

 

۲۷ مرداد ۱۳۹۷ ۱۷:۳۸
تعداد بازدید : ۲۷۸
کد خبر : ۲۰