گزارش اختصاصی معلم: تحلیل بازار مسکن، تیر ماه ۱۳۹۷

گروه ساختمانی معلم از تحولات مسکن در تیر ماه سال جاری گزارش میدهد.

بازار مسکن همچون دیگر بازارها متاثر از متغیرهای کلان جامعه بوده و در ماه­های اخیر تورم قیمتی غیرقابل پیش­بینی را تجربه کرده است. اگرچه عنوان می­شود بازار مسکن به دلیل جنس کالا نسبت به دیگر بازارها کندترین تاثیر را از موضوعاتی همچون برجام می­گیرد، اما به دلایل افزایش قیمت نهاده­های تولید و همبستگی با بازارهای موازی مثل ارز در کنار عوامل درونی بازار مسکن همچون کاهش میزان عرضه واقعی و نگاه انتظاری این بخش به خروج از رکود 5 ساله و سایر دلایل دیگر، صنعت ساختمان در نیمه دوم 96 با چرخش بازار وارد فاز رونق شد، از ویژگی­های دوران رونق بازار مسکن، افزایش جذابیت سرمایه­گذاری و به تبع آن افزایش میانگین قیمت در این بازار است. قاعدتاً اگر رشد قیمت متناسب با قدرت خرید مشتریان و متقاضیان مسکن نباشد، سهم بخش مصرفی در بازار مسکن به طور محسوسی کاهش یافته و در عوض نگاه سرمایه­ای به این بازار افزایش پیدا می­کند، بنابراین در وضع موجود که در متغیرهای اصلی موثر بر تغییر جهت بازار مسکن همچون قدرت خرید مشتریان یا متغیرهای جمعیت­شناختی(مهاجرت، ازدواج و....) تغییر مثبت و محسوسی حاصل نشده، خروج بخش مصرفی با روند کنونی افزایش قیمت، بیشتر خواهد بود.

براساس گزارش تیرماه سال جاری بانک مرکزی، در این ماه 13514 معامله در بازار مسکن شهر تهران انجام شد که نسبت به ماه قبل (خرداد ماه) حدود 9.22 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل (تیرماه 1396)، 7 درصد کاهش داشته است. نزول تعداد معاملات مسکن در تیرماه همچون روند دوسال گذشته اتفاق افتاده و براساس تحلیل­ الگوهای تعداد معاملات و قیمت، این نزول نسبت به ماه های قبل، پیش­بینی می­شد. اما کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل در حالی که با شروع دوران رونق انتظار می­رفت روند همچنان افزایشی باشد، نشان از تاثیر قیمت مسکن و جذابیت سرمایه گذاری بازارهای موازی بعنوان عوامل بازدارنده بر رونق بازار مسکن دارد که یکی از اصلی­ترین محرک های اقتصادی کشور است. بعبارت دیگر با افزایش قیمت مسکن، خانه اولی­ها توان خرید خود را از دست داده­اند و سهم این گروه در معاملات مسکن تهران نزدیک به 50 درصد در بهار 97 نسبت به زمستان 96 کاهش داشته است، درصدی از خریدان مصرفی دیگر که به دنبال تغییر منزل خود بوده­اند نیز به همین دلیل از بازار خارج شدند. همچنین بخشی از سرمایه­گذاران به دلیل سود دهی بالاتر بازارهای دیگر همچون سکه و ارز در بازه کوتاه مدت، دارایی خود را تبدیل نموده و از این بازار خارج شدند.

همانطور که اشاره شد در نیمه دوم 96، بازار مسکن وارد دوران رونق شد و حجم معاملات در سال 96 نسبت به سنوات گذشته موسوم به دوران رکود رشد 11 درصدی داشته و با معاملات ثبت شده در اردیبهشت 97، اوج این دوران رقم خورد. اما با افزایش حباب گونه قیمت که تنها ناشی از تغییر در هزینه­های ساخت نبوده و بخشی از آن به دلیل وضعیت متلاطم اقتصادی است، رشد معاملات در دوماه خرداد و تیر روند کاهشی داشته است.

سهم واحدهای مسکونی نوساز(تا 5 سال ساخت) از کل معاملات نیز در حال کاهش می­باشد، بطوریکه از 61 درصد در مهر 1392 به 44 درصد در تیر 1397 رسیده است. دو عامل در این کاهش موثر بودند؛ اول آنکه عرضه این نوع واحدها بخصوص در دوران رکود کاهش داشته و دوم آنکه قدرت خرید مردم نسبت به نرخ رشد قیمت­ها، افزایش نداشته است.

قیمت واحد مسکونی رشد قابل توجهی داشته به طوری که در تیرماه میانگین قیمت معاملاتی مسکن در تهران، 69.72 میلیون ریال به ازای هر مترمربع اعلام شده است؛ که نسبت به ماه قبل 7 درصد و نسبت به مدت مشابه در سال قبل 51 درصد رشد داشته است، این در حالی است که قیمت مسکن در تیر 96 نسبت به تیر 93، تنها 16 درصد رشد داشته. عدم افزایش قیمت متناسب با تورم یا نرخ سود بانکی در زمان رکود علی­رغم افزایش هزینه­های ساخت، همچون یک فنر رها شده عمل کرده و تاثیر زیادی بر تشدید نرخ رشد داشته است.

براساس تحقیقات میدانی انجام شده، موج گرانی مسکن به کلانشهرهای دیگر نیز رسیده بطوریکه در بعضی از شهرها مسکن بین 30 تا 40 درصد گران شده است. بررسی ها روند 3 ساله نشان می­دهد قیمت مسکن همبستگی مثبت و معناداری با ارزش دلار دارد.

سهم مناطق تهران از کل معاملات

براساس داده های خام ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، منطقه 5 تهران با 13.2 درصد مثل ماه­های قبل بیشترین سهم از تعداد معاملات مسکن شهر را به خود اختصاص داده است. پس از آن مناطق 4 با 9 درصد و 2 با 7.9 درصد در مراتب بعدی قرار دارند. مناطق مذکور در ماه­های قبل سهم بیشتری از معاملات مسکن را در اختیار داشتند، بطوریکه سهم منطقه 5 از کل معاملات در سال 96 بیش از 15 درصد و منطقه 4 نزدیک به 11 درصد بوده است،، اما به دلیل رشد بیش از انتظار قیمت، تعداد فروشندگان و خریداران در این مناطق بسیار کاهش داشته و البته مناطق ضعیف و میانی شهر تهران، رشد قدرالسهم از تعداد معاملات داشته­اند. بطوریکه در مناطقی همچون 10 و 12 نسبتِ تعداد معاملات به خانوارهای ساکن  با افزایش روبرو بوده است. از آنجاییکه این مناطق جز مناطق میان درآمدی شهر تهران محسوب شده، لذا با افزایش قیمت مسکن، ساکنین این مناطق آسیب بیشتری می بینند. با در نظر گرفتن نسبت مذکور و همچنین وضعیت درآمدی ساکنین منطقه، بنظر می­رسد افزایش خرید و فروش در این مناطق بیشتر تحت تاثیر خریداران فرامنطقه ای بوده که با کاهش توان خرید خود، این مناطق را بعنوان گزینه های جایگزین انتخاب نمودند.

جمع­بندی گزارش

قیمت مسکن شهر تهران با نرخ تورم ماهانه اعلامی بانک مرکزی (10.2 درصد) فاصله ای حدود 40 درصدی دارد. بعبارت دیگر ارتباط بین نرخ تورم اعلامی و نرخ رشد قیمت مسکن، بی معنی و البته منفی است. قطعاً افزایش قیمت موجب خروج قابل توجه خریداران مصرفی از این بازار می­شود. بنابراین تلاش دولت برای جلوگیری از این افزایش قیمت متمرکز شده و در این راستا لایحه ای به مجلس ارسال شده است. باید توجه نمود اگر سیاست های دولت طوری اجرا شود که رشد قیمت مسکن از نرخ سود بانکی کمتر شود، در آن موقع بخش سرمایه گذار از بازار خارج می شود. رونق بازار مسکن مستلزم حضور و موازنه بین دو گروه مصرفی و سرمایه گذار است. تحرک بازار مسکن باعث فعالیت بسیاری از صنایع مستقیم و غیرمستقیم وابسته به مسکن خواهد شد، لذا وضع قوانین محدوده کننده بخصوص برای انبوه سازان مسکن همچون قوانین مالیاتی که می­توانند بازوی اجرایی دولت باشند، موجب چرخش این بازار به دوران رکود خواهد شد. آینده بازار مسکن به سیاست­های اتخاذی دولت و همچنین وضعیت بازارهای موازی بسیار وابسته است. بنابراین سناریوهای مختلفی برای کلان بازار مسکن امکان­پذیر است. اما در صورت ادامه شرایط موجود و عدم تحقق اقدامات مقتضی، قبل از شروع سال 98 دوران رکود آغاز خواهد شد.

۲۷ مرداد ۱۳۹۷ ۱۹:۵۱
تعداد بازدید : ۲۴۳
کد خبر : ۲۱