گزارش اختصاصی معلم: تحلیل بازار مسکن، شهریور ماه ۱۳۹۷

گروه ساختمانی معلم از تحولات مسکن در شهریور ماه سال جاری گزارش میدهد.

بعد از انفجار قیمت در حوزه مسکن طی ماه های اخیر، این سئوال مطرح شد که آیا بازار مسکن دوره رونق کوتاهی داشته و مجدداً وارد دوران رکود شده است؟ برای پاسخ به این سئوال ابتدا وضعیت معاملات مسکن شهر تهران تا پایان شهریور مورد بررسی قرار می­گیرد. براساس آخرین گزارش رسمی منتشره توسط بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه 1397 به 10335 معامله در ماه رسید که نسبت به ماه قبل حدود 14 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 33.5 درصد کاهش داشته است. علی­رغم آنکه در سال­های 1394 تا 1396 همیشه تعداد معاملات شهریور نسبت به مردادماه کاهشی بوده و این کاهش براساس تحلیل روندی چندان غیرقابل پیش­بینی نبوده اما به علت نزول مکرر تعداد معاملات در ماه­های قبل، بعضی از کارشناسان پیش­بینی کرده بودند بخش مصرفی به خاطر محدودیت­های زمان جابه­جایی، در شهریور ماه با حضور در این بازار باعث تغییر روند تعداد معاملات شوند. اما فاصله زیاد قیمت با قدرت خرید و نگاه انتظاری بخش مصرفی باعث شد این روند نزولی همچنان ادامه داشته باشد. از طرفی دیگر سوددهی بالای بازارهای دیگر همچون سکه و دلار طی 6 ماهه اول سال، باعث شد بخش سرمایه­ای نیز کمتر به این بازار وارد شوند. بدون در نظر گفتن تعداد معاملات فروردین ماه هر سال، مسکن تهران در شهریور 1397، تقریباً کمترین حجم معاملات را نه تنها در شهریور بلکه در کل 5 سال(بجز فروردین ماه­ها) اخیر حتی دوران رکود داشته است.

بررسی معاملات نشان می­دهد، سهم واحدهای مسکونی نوساز همچنان روندی کاهشی دارد و به 43.8 درصد از کل معاملات ماه رسیده است؛ این در حالی است که در سال 93 این میزان بیش از 55 درصد بوده است. افزایش شدید قیمت واحدهای مسکونی نوساز و عرضه پایین این گروه از واحدها علت اصلی کاهش سهم واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات است.

با توجه به کاهش قدرت خرید بخش تقاضای مصرفی و همچنین سوداگری بیشتر برای واحدهای کوچک متراژ توسط تقاضای سرمایه­ای ، بیش از 70 درصد از معاملات متعلق به واحدهای زیر 100 متر بوده است. این در حالی است که در اواخر سال 1396 این میزان در حال کاهش بوده است.

به لحاظ رتبه بندی مناطق از حیث حجم معاملات، همچنان منطقه 5 بیشترین سهم معاملات مسکن را در شهر داشته است، با این تفاوت که روندی کاهش سهم این منطقه از کل معاملات به دلیل افزایش قیمت متوقف شده و همچون سال 1396، سهم معاملات این منطقه نزدیک به 16 درصد در ماه رسیده است. مناطق 4 و 2 نیز به ترتیب همچون گذشته در رتبه های بعدی شهر تهران قرار گرفته­اند.

بررسی وضعیت قیمت معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران نشان می­دهد، میانگین قیمت در شهریور 1397، در حدود 81 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بوده است که نسبت به ماه قبل حدود 9.5 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 71 درصد رشد داشته است، این در حالی است که بانک مرکزی تورم شهریور ماه را حدود 13.5 درصد اعلام کرده است. مقایسه 4 ساله نرخ رشد قیمت مسکن، تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی و نرخ دلار نشان می­دهد، نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ تورم اعلامی همسبتگی منفی و غیرمعنادار و با نرخ ارز همبستگی مثبت(0.9) و معناداری دارد.

همانطور که در گزارش­های قبلی اشاره شد، علت اصلی رشد قیمت، افزایش هزینه­های ساخت اعم از افزایش قیمت مصالح، دستمزد، عوارض و مالیات و البته ورود به دوران رونق پس از رکود عمیق 5 سال و ورود سوداگران به این بازار بوده است. اما نرخ ارز موجب تشدید و به عبارتی دیگر انفجار نرخ رشد قیمت شد.

نتیجه­ گیری

بازار مسکن در ماه­های اخیر نوسانات زیادی را تجربه کرده است. در حالی که در نیمه دوم سال 1396 با یک روند منطقی مسکن تهران به دوران رونق ورود کرده و اثرات آن به شهرهای دیگر نیز منتقل شده بود، اما نوسانات ارزی موجب ایجاد تلاطم در قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران و تغییر مسیر بازار مسکن شد. قیمت مسکن تهران  طی یک سال اخیر در حال افزایش بوده اما ضریب افزایش قیمت را می­توان به چند فاز تقسیم نمود. در فاز اول بیشترین افزایش قیمت مربوط به مناطق 4 و 5 و دیگر مناطق پر تقاضای تهران بوده است. مناطقی که به نوعی مازاد تقاضا بخصوص برای واحدهای زیر 100 مترمربع شتابدهنده نرخ رشد قیمت در آن­ها  بوده است. در فاز دوم قیمت مناطق میان درآمدی و مناطق ضعیف همچون 10 الی 12 و البته واحدهای مسکونی قدیمی ساز(15 سال ساخت و بیشتر) ضریب رشد بیشتری داشتند و در گام سوم مناطق لوکس تهران همچون 1 با ضریب رشد بالاتری روبرو بوده­اند. در شرایط حاضر قیمت واحدهای مسکونی با قدرت خرید مردم همخوانی نداشته، بنابراین بسیاری از خریداران مصرفی بخصوص خانه اولی­ها از خرید مسکن در تهران فعلاً منصرف شده اند. نمی­توان انتظار داشت قیمت مسکن به خصوص واحدهای مسکونی نوساز کاهش چشمگیری داشته باشند. چراکه افزایش 70درصدی قیمت مصالح، 20 درصدی دستمزد، 40 درصدی قیمت زمین، 25 درصدی هزینه مجوزات و مالیات بر فروش 25 درصدی عامل اصلی افزایش قیمت مسکن بوده­اند. از طرفی دیگر مازاد تقاضا بخصوص در مناطق پرتقاضا و برای واحدهای کمتر از 100 مترمربع، قدرت چانه زنی مشتری را بسیار کاهش می­دهد. بعبارت دیگر شاید 70 درصد رشد قیمت مسکن دارای حباب باشد اما قطعاً نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن منطقی است. در صورتی که قدرت خرید بخش مصرفی از طرق مختلف از جمله وام­های بانکی افزایش نیابد همچنان بازار مسکن دوران خوبی را تجربه نخواهد کرد و احتمالاً بخشی از خرید به شهرهای اقماری کلانشهرها سوق پیدا میکند و به تبع آن افزایش قیمت مسکن در این شهرها اتفاق می­افتد. در نهایت باید گفت تصمیمات و سیاست های دولت هم برای تقویت بخش مصرفی و هم حمایت از انبوه سازان بر آینده یکی از کلیدی­ترین صنایع کشور یعنی مسکن بسیار پر اهمیت است.

۲۹ مهر ۱۳۹۷ ۱۲:۳۸
تعداد بازدید : ۱۵۳
کد خبر : ۲۵