گزارش اختصاصی معلم: تحلیل بازار مسکن، آذر ماه ۱۳۹۷

گروه ساختمانی معلم از تحولات مسکن در آذر ماه سال جاری گزارش میدهد.

طبق بررسی­های میدانی و گزارش بانک مرکزی، بازار مسکن شهر تهران هنوز نتوانسته به شرایط ثبات برسد. در آذرماه همچنان میانگین قیمت در حال افزایش و تعداد معاملات در حال کاهش بوده است؛ بعبارت دیگر براساس گزارش بانک مرکزی در آذر ماه سال جاری، 6814 معامله برای واحدهای شهر تهران ثبت شده که نسبت به ماه قبل حدود 0.6 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 61.67 درصد کاهش داشته است. براین اساس روند کاهشی معاملات که از خرداد ماه شروع شده همچنان ادامه داشته و به کمترین میزان در پنج سال اخیر رسیده است. رشد غیرمنتظره قیمت مسکن و عدم تطابق با قدرت خرید مشتریان عامل اصلی در کاهش حجم معاملات بوده است.

 تعداد معاملات ماهانه مسکن تهران

مجموع معاملات سال 1397 تا آذرماه نسبت به مدت مشابه سال 1396 حدود 25 درصد کاهش داشته است، این در حالی است که با توجه به شروع دوران رونق انتظار می­رفت این میزان معاملات حداقل 10 درصد رشد داشته باشد.

بررسی معاملات نشان می­ دهد، سهم واحدهای مسکونی نوساز همچنان روندی کاهشی داشته و به 43.4 درصد از کل معاملات ماه رسیده است؛ این در حالی است که در سال 93 این میزان بیش از 55 درصد بوده است. افزایش شدید قیمت واحدهای مسکونی نوساز و عرضه پایین این گروه از واحدها علت اصلی کاهش سهم واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات است.

سهم وحدهای نوساز

با توجه به کاهش قدرت خرید بخش تقاضای مصرفی و همچنین سوداگری بیشتر برای واحدهای کوچک متراژ توسط تقاضای سرمایه­ ای ، بیش از 60 درصد از معاملات متعلق به واحدهای زیر 100 متر بوده است. نکته قابل توجه کاهش این سهم از 70 درصد طی ماه­های قبل به 60 درصد است. علت این امر افزایش قدرت خرید نبوده بلکه بخش میان­ درآمدی و ضعیف کاملاً از فرآیند خرید و فروش خارج شده­ اند و ضمن کاهش حجم معاملات کلی، سهم واحدهای بزرگ متراژ که بیشتر بین دهک­های هشتم تا دهم معامله می ­شود افزایش یافته، بطوریکه درصد واحدهای بالای 200 مترمربع از 2.7 تا 6.6 رسیده است. نکته دیگر، اعلام سهم 1.8 درصدی از کل معاملات برای واحدی زیر 20 مترمربع برای اولین بار توسط بانک مرکزی است که نشان از کاهش قدرت خرید مردم دارد.

سهم واحدهای کوچک متراژ

به لحاظ رتبه بندی مناطق از حیث حجم معاملات، همچنان منطقه 5 با 14.3 درصد بیشترین سهم معاملات مسکن را در شهر داشته است، که علت اصلی آن تراکم بالا، وسعت منطقه و وضعیت اقتصادی ساکنین این منطقه است.طی ماه­ های اخیر منطقه 4 با کاهش قابل توجهی از سهم کل معاملات مواجه بوده و از جایگاه دوم به سوم تنزل کرده و منطقه 2 با حفظ اندازه سهم خود به جایگاه دوم صعود نموده است.

 سهم کل مناطق

بررسی وضعیت قیمت معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران نشان می­دهد، میانگین قیمت در آذرماه 1397، در حدود 95.5 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بوده است که نسبت به ماه قبل حدود 4.1 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 91 درصد رشد داشته است. در سال­های 1395 و 1396 افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم بود، لذا بستر ورود به دوران رونق ایجاد شده اما رکوردشکنی قیمت در سال اخیر و پیشتازی از توان خرید اکثریت شهروندان، موجب کاهش محسوس تقاضا شده است.

نتیجه­ گیری

بازار مسکن همچون بازارهای سرمایه­ای دیگر از جمله طلا و ارز هنوز به شرایط ثابتی نرسیده است. اگرچه بررسی روند ماه های اخیر نشان می­ دهد مسکن در دوره رکود تورمی و در مسیر رکود عمیق قرار گرفته، با این حال نمی­ توان اظهار نظر قطعی پیرامون آینده بازار مسکن نمود. چراکه سیاست­های دولت، جهت حرکتی پول­های سرگردان، تغییر محسوس در قیمت ارز و دیگر موارد می­ توانند از رکود مسکن جلوگیری یا از شدت و مدت آن بکاهند. مع­ الوصف در شرایط حاضر سهم قابل توجهی از سرمایه ­گذاران و خریداران مصرفی از بازار مسکن خارج شده ­اند و به نظر می ­رسد در آینده ­ای نزدیک با فرض ثابت بودن وضعیت متغیرهای اثر گذار، بازار مسکن رکودی عمیق را تجربه کند و در این مدت حجم عرضه نسبت به وضعیت موجود افزایش و همچنین قدرت چانه ­زنی مشتریان بیشتر می ­شود. سیاست­های افزایش نرخ تسهیلات بانکی، تسریع ساخت مسکن مهر در حومه کلانشهرها، تثبیت نرخ ارز مواردی است که در کلان می­ تواند موجب بهبود وضعیت معاملات مسکن شود اما در مناطق پرتقاضا از جمله مناطق 2، 4 و 5 به دلیل قیمت­های معاملاتی بالا و مازاد تقاضا این اثر از معناداری کمتری برخوردار خواهد بود.     

۱ بهمن ۱۳۹۷ ۱۴:۲۴
تعداد بازدید : ۲۳۷
کد خبر : ۳۳